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2013年4月29日月曜日

【USCPA】 AUD試験直前!

Golden Weekのど真ん中ですが、3回目のAUD受験直前です。
(74点→70点で推移しております。)
緊張感が高まってきております。

今回は、丸1ヶ月の準備をしました。
論点は、すべて潰したつもりです。

今度こそ、血勝 !
試験後に、恒例の試験後感をアップします!

2013年4月26日金曜日

住宅ローンの盲点。 自称、元プロが嵌った、意外な落とし穴を晒します!

長文です。
住宅ローン借り入れで、失敗しました。
ついては、貴公子の様な失敗をしない為にも、自身の失敗を洗いざらい晒し出した上で(笑)、
ちょっとしたアドバイスをしたいと思います。
皆様のご参考になることを祈りつつ。。。

【はじめに】
繰り返しの記載になりますが、拓銀勤務4年の経験を持つ貴公子は、住宅ローン実行に関しては、普通の人より、遥かに知識や経験があります。
それどころか、今でも、住宅ローンに関しては、プロレベルだと自負しております。
(仮に、どこかの銀行に明日採用されても、直ぐに住宅ローンセンターの管理職になれる位の知識や経験は、ある筈です。)

しかし、今回、客として、人生初の住宅ローン申請を銀行に対して行い、障害にぶつかりました。
良く考えてみると、この「障害」は、銀行員側からは見えないモノ、つまり、客側からしか見えない障害であるとも思えてきております。
これから、住宅購入→ 住宅ローン契約締結を考えている方の参考になればと願い、アップします。

【まずは説明】
購入検討段階で、購入先の不動産会社にて、購入物件に関する、申し込み手続きをする訳ですが、ある程度、話が進んでくると、不動産会社の営業は、「銀行の住宅ローン借り入れをお考えですか? それならば、念の為、信用調査をさせて下さい。」と、必ず言って来ます。
これは、不動産会社としては、当然のチェック作業です。
貴公子は、複数の不動産会社にて、検討の最終段階まで行っていたので、結果として、それらの不動産会社を通して、複数の銀行に対して、信用事前調査を受けたことになります。
この銀行での信用調査では、「他に借り入れが無いか?」とか、「過去数年内にサラ金とかからの借り入れが無いか?」がチェックされます。
これで、シロならば、後は、年収調査等を経て、「銀行における住宅ローン実行前、仮審査PASS」の状態となります。
貴公子は、この段階で、複数の銀行から、仮審査PASSの通知を受けました。

【貴公子が直面した問題】
手順としては、仮審査がPASSした上で、最終的に、物件購入契約締結→手付金支払い(通常、物件価格の5%程度をCashで支払う。)を経て、その後、銀行に対して、正式なローン申し込みとなります。
貴公子も、数百万の手付金を現金で支払った上で、正式ローン申し込みへと進みました。
ここまでは、一切、問題は無かったです。
当然の様に、住宅ローンの正式申し込みも、「瞬間的にPASSして、金策終了!」を目論んでいたのですが、ここに大きな落とし穴がありました。

住宅ローンの正式申し込み時には、仮審査時での信用調査、及び年収調査、購入予定物件の調査、職歴調査等に加え、団体生命保険加入の為の健康状態調査があります。
団体生命信用保険(団信)とは、要は、「住宅ローンの借り入れ人が、ローン返済中に死亡した際に、保険会社が代わりに残金を代位弁済する。」と言う、一種の生命保険です。
この団信への加入は、どこの銀行でも住宅ローン加入の際には、MUSTです。

ここで、引っ掛かりました。
因みに、一番最初に住宅ローンを申し込んだ銀行は、貴公子の古くからの取引銀行Aです。
(関西系のメガバンクです。)
団信申し込みの過程で、過去の病歴や持病を自己申告するのですが、貴公子の場合は、「既往症、なし。」、「現時点での通院等、一切無し。」と申告したました。
しかし、「過去、3年以内に入院した事があるか?その際の病名は何であったか?」と言う欄に、「2年前に、数日間、入院した。言われた病名は○○。」と、正直に記載しました。
生まれて初めての入院だったし、数日間の入院で、完治したので、入院していた事自体を、すっかり忘れていた位の話なのですが、A銀行の提携保険会社Zは、ここを執拗について来ました。
曰く、「当時の担当医師から、投薬の内容を含む、当時の詳細の経過レポートを提出して貰ってください。」と言うものでした。

因みに、本件に関する2年前のブログ記事はこれ。貴公子、プチ入院する!

【その後の経過】
「団信審査で引っかかった!」と言う予想外の展開に、少々、慌てましたねえ。
これが、一週間前。
そこで、早速、A銀行の融資担当者に電話をして、相談しました。
担当者曰く、「銀行側の審査は、すべてPASSしている。ただ、保険会社の担当分の団信部分は、銀行としては、口出しできない。だから、保険会社Zの指示に従って欲しい。」との事でした。
まあ、これは、当然でしょうね。

早速、2年前に、入院した病院に行き、事情を説明して、「2年前の入院に対する報告書を出して欲しい。」と依頼したのですが、受付の事務員からして、如何にも、面倒臭そうな感じでした。
必要書類をざっと見て、「ここまで、言ってくる保険会社も珍しいですねえ。。。通常は、1週間程度で発行できますが、ここまでの詳細となると、2週間ですね。あ!、ゴールデンウィークで、担当先生が長期休暇に入るから、1ヶ月程度を見てください。」との事でした。
マジで焦りました。(汗)

1ヶ月も掛かったら、正式申し込みに間に合わないし、その場合は、既に支払い済みの手付け金は、「売主に対する迷惑料」として、「没収」されます。(購入物件は、中古物件なので。。。)
「支払った数百万円を捨てることになるのか?」と、かなり焦りました。

【貴公子の対応】
2つの対応策をとりました。

- 取引銀行A向けの対応
取引銀行Aに、下記の様に、提案しました。
「団信の審査なんて、このままでは、どうなるか分からない。ついては、団信なし、つまり、住宅ローンでは無く、『貴公子救済融資』と言った様な、銀行の一般融資で対応して頂けないか?長い間、メイン銀行で付き合ってきたのだから、この位の要求は、聞いて欲しい。」とお願いをした。
上記、お願いの翌日に、「団信の代わりに、貴公子が個人で加入している生命保険に、質権設定した上で、銀行の一般融資とすることで、対応できそうだ。」との回答を貰らえました。。

- 保険会社Z向けの対応
次に、団信の相手方の保険会社に電話掛けて、「毎日、死にそうな患者が殺到しているのが、病院だ。そうした病院に勤務している医者にとって、2年前に、ちょっとした病気で入院した患者のレポートなんて書く気も時間も無いのは当たり前じゃん。報告書なんて、永遠に出てきませんよ。そこで、提案ですが、御社指定の病院に行くなりして、現時点の健康診断書を出すとかで代替できませんか???」と言いました。

保険会社Zの担当者は、「ちょっと、社内で検討する。」と言って、電話を切って、待つ事、2時間。
保険会社から、再度、電話が掛かってきて、「現時点での診断書で代用できる。詳細は、郵便で送付する。」との事だった。
因みに、現時点で、この診断書は、郵送されてきておりませんが。。。。

【上記の提案に対する貴公子の感想】
まずは、メガバンクの取引銀行Aには、素直に感謝したい。
貴公子も、散々、銀行員として、かつては銀行融資実行に従事してきたが、一般個人客がローンではなく、一般融資まで、持っていくのは難しい。
それをやってくれたのは、正直、感謝を通り越して、感動さえ覚えます。
貴公子が、取引銀行Aとネゴする際に、「『団信が通らないから、住宅ローンできません』は、理解するけど、だからと言って、古くからの客に融資自体できませんじゃ、取引銀行として駄目でしょう。こういう時こそ、銀行家としての腕の見せ所だし、銀行家の醍醐味でしょう!」と言ったのが、効いたのかも。。。。

次に、保険会社Zに対し。
これも頑張ってくれたとは思う。
しかし、「毎日、死にそうな患者が殺到して、その対応に忙殺されている医師に対して、2年前の『どうでも良い病気』に対して、レポートを書いてくれ。」と、最初に依頼すること自体が、「空気を読んでいない。病院で働く医師に対して、思いやりがない。」と言う意味で、貴公子的にはNG。
一般的に、過去の経過を調査するのは、現状を調査することに比べて、労力は遥かに掛かるし、それでいて、現状を把握すると言う意味での効果は、全くない。
従って、保険会社Zは、「現在の健康状況を精確に把握したいので、何月何日に、どこそこの病院で、検査を受けて、その診断書を送付しろ!」と言うべきだと思う。

【事後経過】
上記の様な取引銀行Aとのゴタゴタが始まったのが、丁度、1週間前。
取引銀行Aと、上記のやり取りをする一方で、「保険」を掛ける意味で、取引の無い、ネット系銀行Bにも、急遽、新規顧客として、融資申請を申し込みました。
勿論、団信の申請も必要だったけど、自己申告も、取引銀行Aにしたのと同じ内容で行った。
(嘘の申告はしなかった。)
銀行Bに提出する書類は、非常に多く、苦労したが、申請してからは、たったの5日で、団信も含めて、融資申請がPassしました。(昨夜、連絡を受けました。)

【今後の方針】
と言う訳で、取引銀行Aとのやり取りは、ここまでにしようと思います。
住宅ローンを離れて、「貴公子救済融資」に切り替えられるのかも知れませんが、それはそれで、追加書類の準備が面倒ですしねえ。
あるいは、保険会社Zの代替案に沿って、団信の審査をもう一度、通すのも、それはそれで、
「①病院に行って、健康診断を受ける→②数日後に、診断書を取りに行く。→③受け取った診断書を郵送処理して、結果を待つ。→④場合によっては、追加資料を要求される。」 と言うプロセスを経なくてはいけないので、超面倒臭いですね。。。

と言う訳で、「貴公子救済融資」まで提案してくれた、取引銀行Aには感謝しつつ、ネット銀行Bから融資を受けることで、本件はクローズします。

【これから、住宅ローンを組む人へのアドバイス】
兎に角、仮審査レベルで、バカバカ通るからと言って、安心してはいけません。
住宅購入者にとって何が最悪かと言えば、ローンが最終的に組めなくて、支払い済みの手付金(通常、数百万円)が、違約金として、「没収」されることです。
新築なら、没収の可能性は低いのでしょうが、「相手が売主個人」である、中古売買では、特に危険だと思います。

こうしたリスクを避けるためには、一番良いの方法は、「手付金を払う前に、住宅ローンの本審査をPASSしておくこと。」だが、これは理論上は可能でも、実務上はあり得ない。
(どこの銀行も、手付金が支払い済みであることを確認してから、本審査に入るので。)

ついては、次善の案としては、「過去3年以内に、通院入院歴があるのならば、その記録が消える、丸3年経過後まで、家を買わない。」と言うのがあると思う。
単純な案だが、最強の案だと思います。

とは言いつつも、そうもいかない事情(3年待つことも出来ない事情)も各自あると思うので、次次案としては、手付金支払いから、本契約までの期間を、なるべく長く取って、「団信問題に限らず、どんな事態が発生しても、余裕をもって対応できる時間的余裕を作る。」と言う策が良いでしょうね。
貴公子の場合は、時間が押していたので、辛かったですね。(ここは、反省点です。)

あるいは、団信の審査で嘘をつく。
つまり、「病歴なし。」と偽ると言う策もあるが、これは、勿論、下策です。
絶対に、お勧めできません!!!

【最後に】
兎に角、取引銀行Aから、団信ではじかれてから、ここ1週間は、「手付金没収」と言う最悪の事態発生の恐怖が消えなくて(笑)、かなり焦りました。
USCPAの試験も近く、その準備も半端無いので、プレッシャーがキツかった。

皆様が、同じ苦労をされない様に祈りつつ、長文ですが、アップしました。

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4/27(土) 追記

ネット系銀行Bから、本審査PASSの連絡が来たのは、上記記載の通りですが、休日出勤中の本日、在京メガバンクCからも、本審査PASSの連絡が来ました。
(メガバンクAで、トラぶった後に、焦ってBとCにコンタクトしたのですが、結果として、奏功です。)
メガバンクAとは、非常に長い期間に渡り、預金取引と決済取引がありましたが、これをもって、Aとは、取引終了→口座閉鎖へと進みます。

本件は、完全にクローズです。
後は、BとCとで、金利を競わせて、安い方と契約します。
上手くいった!!!
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2013年4月25日木曜日

【USCPA】 AUD受験まで、残り数日!

来月末の引っ越しに向けて、住宅ローンの手続きに予想外に忙殺されておりましたが、
本日、解決しました!(解決させました!)

今回、貴公子が陥った罠は、住宅ローンの仮承認と本承認の狭間で発生する落とし穴です。
前にも述べましたが、貴公子は、今は亡き、北海道拓殖銀行の某道内支店で、2年目にして、住宅ローンのエキスパートと呼ばれていたので、それなりのプロの筈ですが、今回は盲点がありました。
まあ、ここ1週間は、かなり労力を使いましたねえ。(この一週間は、睡眠時間3~4時間でした。)
仕事も、USCPAの勉強もしながらなので、本当に辛かった!!!

深い論点なので、この件については、明日にでも、詳細を別記事でアップします。
これから、住宅ローンを組もうとする方の御参考になれば!と思います。

とは言いつつも、3度目のAUD受験が迫っております。
(過去の点数は、74点→70点。)
1回目の受験では、知識ゼロから2ヶ月弱の準備で、74点が取れたので、2回目は、かなり舐めておりましたねえ。。。。

その反省に立ち、今回は、1か月の準備期間を取りました。
使った教材は、BISKと、CPA Review for Free と言う無料ネット教材。

勉強した時間は、正確には測っていませんが、休日は8時間から10時間、平日も3時間から4時間程度です。
ここ2週間位で、「あ~、そうだったのかあ!!!」と言う論点に幾つか出会いました!

今回こそ、自信ありです。
乞う御期待!

2013年4月16日火曜日

住宅ローンも、ITの進化の中で、激変している。

1990年代中盤に、大学新卒で、今は亡き、北海道拓殖銀行に4年勤務しました。
内、3年間は、北海道の地方都市の営業店の融資課に在籍しており、そこで、住宅ローン担当として、年間100件以上の住宅ローンを実行しました。

入社2年目の事です。
大きな支店で、多くの先輩スタッフがいましたが、住宅ローン実行件数は、支店内で、ダントツの1位でした。
ちょっと自慢になりますが、まあ、懐かしいですねえ。(笑)

そういう訳で、住宅ローンに関しては、未だにプロと自負しておりますが、あれから20年近くの時を経て、自分が、客の立場として、住宅ローンを組む段になると、その変わり様に驚愕します。

兎に角、ネットでの情報量が、凄過ぎます!

貴公子は、現時点で、メガバンク1行、地方銀行1行、ネット系バンク1行から、仮審査パスの連絡を受けましたが、当然、金利の最安値を狙いたいと思っております。

そう考えて、ネットで探せば、金利の比較ランキングが、一瞬でヒットしました。

住宅ローン金利比較入門

住宅ローン比較大辞典

この辺の情報は、20年前には、一切、外部に流失しなかった、トップシークレットですがねえ。。。。
兎に角、この貴重な情報を、使わない手は、ありません。

貴公子は、ネットバンクを選びます!

2013年4月10日水曜日

ORACLE CLOUD 2013@六本木 に行って来ました!


昨日(4/9)は、「外勤」と称して、朝からOracle World2013のセミナーに出席してきました。

場所は、六本木のHyatt Hotel。
久しぶりに(恐らく、10年ぶり位)、アークヒルズに行きましたが、やはり洗練されていましたね。
と言う訳で、簡単にですが、レポートします。

まず、午前中の基調講演には、Oracle社CEOのEricが、サンフランシスコからのネット中継で参加しました。
世界でも指折りの金持ちの筈なのに、まあ気さくな感じのオジサンで好感が持てた。
次に登場したのが、ソフトバンクの孫正義社長。
直接、見るのは初めてだったが、小さい体ながらも、エネルギッシュで、それでいて物腰柔らかで、それでいて話の内容は、「凡人の思考レベルを超える事を、淡々と話す。」と言うスタイルだった。
大層、感動した。

1) 因みに、Oracle Cloudセミナーの概略はここ。 
https://oj-events.jp/public/application/add/58?ss_ad_code=web01 

2) また、基調講演内容はここ。
Oracle社CEOとソフトバンク孫社長の公演内容に関する外部記事
http://japan.zdnet.com/cio/analysis/35030591/ 
http://toyokeizai.net/articles/-/13608 

3) 更に、肝心のOracle Cloudの技術情報はここ。
Oracle Cloudの無料版もあります。(Oracle IDでログインできます。)
Oracle Cloudのサイトはここ。
https://cloud.oracle.com/mycloud/f?p=service:home:0 

午後の個別セッションでは、テーマごとに、もう少し深い話が出てきたが、それでも、
Orcle Cloudサービスの紹介であり、あくまでも概略的な話のみであった。
まあ、セミナーの性質上、止むを得ないが。。。

当サービスが、他のクラウドサービスと決定的に異なる点は、 「Oracle Cloudは、SaaS、PaaS、IaaSの3つのサービスを提供する。」と言う事だと思う。
Oracle DBレベルでの構築や移行(On Premiseからクラウドへの移行、あるいは、その逆方向)に止まらず、OSレベルからの展開機能、あるいは、Hardware HostingとしてのIaaSとしての機能も備えているとの事。
つまり、あらゆるレベル(DBベース、OSベース、HWベース)でのクラウドサービスを提供すると言う、ある意味、クラウドの最終形でありますねえ。

いずれにせよ、Salesforcesから始まったクラウドインフラは、Amazon、Google、Microsoftと参入が続き、最後の大物、ORACLEが戦線に加わったことで、最高に面白くなってきました。
正に、スピードが速く、競争が激しいIT業界の真骨頂と言う状態ですね。(笑)

本件、今後追求します。


2013年4月7日日曜日

【USCPA】 悪天候の中、BEC@東京受験してきました。

日曜日も受験できるとは、素晴らしいですね。
一年前には、Maine州のCandidateが、東京で日曜日に受験できるとは、夢にも思っておりませんでしたらかねえ。
まず、そこを感謝!

昨夜の夜から、電車が動くのかどうかが、最大の関心でしたが、朝方は、正常通りに動いておりましたので、助かりました。
因みに、帰りは、電車が止まっておりましたので、かなり遠回りをして帰ってきました。

で、早速試験の感想です。
まず、MCの難易度変化は、普通→普通→難。
MCの第一セットは、35分で終了。
2,3題、判断に迷う所があったが、残りは自信あり。

当然、第2セットは、難モードになると思ったが、なぜか普通モード。
気を取り直して、次々と解いてゆく。
途中で、計算が煩雑なののに、2~3題遭遇したが、丁寧に解いてゆき、45分でFinish。
また、問題の偏りが酷い様な気がした。

3分のトイレ休憩を挟んで、MCの3セットへ、突入。
これは、確実に難モード。
兎に角、問題文が長い上に、計算が煩雑な問題ばかりで、少々、辟易とするものの機械的に解いてゆく。
ここは、50分掛かった。

という訳で、残り45分で、Written Communicationへ突入!
3題とも、十分に知識がある論点でだったので、きちんと書いてゆく。
1題、15分で書いてゆくが、知識があるトピックだから、書いていても、疲れませんねえ。

最後のEssayには、特に念入りに時間を掛けて、残り1分30秒で、終了。
そんな感じのBEC受験でした。

という訳で、全く当てにならない、貴公子の受験後感ですが、73点で2回続けて、Failした難敵BECを、「とうとう撃破か!」と言う感じです。
と言うか、「いい加減、頼むよ!」と言う感じです。(笑)

まあ、今回は、前回みたいに、試験が終わった瞬間に、放心して、体から力が抜けて行く程の疲労
感はありませんでした。
正直、受験の直前の数日間も、試験中も余裕があったと思う。
やはり、知識があると、受験にも余裕がありますねえ。。。。

兎に角、今日は、ゆっくりします。
とは言っても、マンション購入に関わる銀行融資関係の書類を、記入しないといけないので、酒を飲んで、くつろげないのが辛いですが。。。。

USCPA試験に関しては、今月末のAUDが次の受験となります。
血勝!


2013年4月3日水曜日

【USCPA】 今週のBEC受験から、第2Windows始動!

サラリーマンをしながら、難関の司法試験を目指している人のブログを、自身のMotivation維持の為に読んでいるが、大変、刺激になります。
曰く、「やると決めた事は、やる!」との事。

貴公子も、最近は仕事も忙しく、予定した勉強量をこなすのが難しい日もありますが、自身に課している「その日の目標」は、何とか達成し続けているつもりです。

BECは、73点でのFailが2回続いておりますが、さすがに今回は、やり切っている感があります。
兎に角、まだ少し時間があるので、Financial Managementの所を、再チェックします。

血勝 !

2013年4月1日月曜日

【USCPA】 またまた、受験月です。

多言は、要しません。
頑張ります。

BEC → AUD → REGの順で、3日に分けて、受験してゆきます!

血勝!